越秀地产(0123.HK)：6月贩卖 有望同环比改善 高质发展、妥当 前行

机构：中金公司

研究员：王惠菁/旷美琦/张宇

公司近况

公司近期参加 了我们构造 的线上电话集会 会议 ，与投资者深度沟通了策划 近况 。

批评

6 月和下半年新推上量，公司维持整年 贩卖 目标 1470 亿元。公司公告1-5月总口径贩卖 金额400 亿元，同比降落 42%、与克而瑞Top20 房企跌幅大要 相称 ，主因前五月新推盘较少且客岁 同期热门 项目加持下基数较高。贩卖 质量方面，我们估计公司贩卖 动态毛利率约15%。往前看，公司自5 月起新推盘连续 上量（公司筹划 本年 上下半年新推货比例约2:3），别的 公司预计6 月旧改项目里仁洞村将首开入市，我们估算该项目总货值约700 亿元、毛利率达30%以上，可连续 为公司贩卖 表现 提供质与量的支持 。我们估计公司不含旧改项目未售货值约4500 亿元、95%位于一线和重点二线都会 ，别的 旧改项目已根本 锁定1100 亿元货值，思量 到可售资源充裕优质，我们以为 公司整年 贩卖 目标 1470 亿元有望告竣 、对应同比增长3.5%。

承袭 “以销定投”原则聚焦核心 都会 和上风 地区 高质量补地。公司公告1-5月共获取5 幅地皮 ，对应总地皮 款74 亿元、权益地皮 款51 亿元，总口径拿地强度约19%。新购地块质量来看，上述5 幅土职位 于上海、广州、合肥的核心 板块，我们测算项目层面均匀 毛利率约15%、均匀 净利润率落于8-10%的区间。别的 公司公告5 月收购TOD项目琶洲南二期20%的股权，总对价约22.5 亿元，项目总构筑 面积约42 万方（公司琶洲南一期项目成交均价约12 万元/平），该项目已于客岁 12 月开工。我们以为 公司下半年仍将承袭 量入为出的原则，以“6+1”增储模式为抓手聚焦核心 八城（北京、上海、广州、深圳、合肥、杭州、成都、西安）择机增补 优质土储。别的 此前广州资产公告在二级市场购买不高出 公司总股本2%的股票，我们预计公司后续将与其在都会 更新范畴 开展深度相助 。

财务 状态 妥当 ，融资上风 牢固。公司2023 年末扣预负债率和净负债率较2022 年末降落 1.4/5.7ppt至67.4/57.0%，现金短贷比大要 持平于2 倍，期末存量均匀 融资源 钱 仅3.63%。公司本年 发行一笔3 年期7 亿元外洋 债、票面利率4%，年内新增开辟 贷本钱 大多维持在2.5%以下，我们预计这有望动员 1H24 末均匀 融资源 钱 边际下行。

红利 猜测 与估值

维持2024-25 年红利 猜测 。公司股价4 月下旬起急涨后自高点累计回撤约16%，当宿世 意业务 于5.5/5.2、0.3/0.3 倍2024-25 年P/E、P/B。思量 到公司土储聚焦核心 头部都会 、广州市属国企财务 上风 突出，我们看好其在板块由博弈政策底向博弈根本 面底过渡过程中的估值回归机会 。维持跑赢行业评级和目标 价7.10 港币（7.0/6.7 倍2024-25 年P/E和上行空间29%）。

风险

行业景心胸 复苏节奏不及预期；结算利润率超预期下滑。