“天价”物业费该整整了？

　　重庆在此次物业降费风波中成为舆论核心 ，但它并非先行者，多个都会 早已动手 对物业费“限高”。

　　整个6月，重庆，搜集 了天下 物业企业的眼光 。

　　从业近20年，温晋第一次看到以都会 为规模的物业费降费潮。

　　温晋是一家头部物业企业的重庆地区 总司理 ，管理着100多个住宅小区。在不到一个月里，这些在管项目中的80%都提出了降费诉求。业主们忙着聚集 具名 ，下一步要召开业主大会与物业公司会商 。

　　温晋不得不向总部报告 ：假如 物业公司差别 意降费，业主们就要换掉物业公司。

　　温晋公司的董事长并不惊奇 ，他只寂静 地问了两个题目 ：降费有什么依据？假如 物业公司差别 意降费，会收到行政处罚吗？

　　在重庆，雷同 的事变 在数百个小区此起彼伏地发生。降费背后是一场涉及业主、物业公司、主管部分 、街道社区等多方的博弈。

　　多家天下 性物业公司高管告诉经济观察报，重庆在此次物业降费风波中成为舆论核心 ，但它并非先行者，多个都会 早已动手 对物业费“限高”。

　　多个都会 的业主在公众号、地方问政平台上留言，表达了雷同 的降费诉求：受经济形势影响，单位 降薪裁人 ，老百姓负担较重，且部分 物业公司提供的服务与代价 不符合 ，恳请有关部分 参与 监督 。

　　时下，水电燃气等公共底子 服务代价 在涨，而同样与数亿人生存 痛痒相干 的物业服务则被住民 一并列入斲丧 降级的清单里。物业服务需求侧的变革 ，也将倒逼物业公司作出应对。

　　据经济观察报相识 ，重庆相干 部分 对住民 的物业降费意愿非常 器重 ，也收到了物业公司反馈算账难等意见，在7月12日与多家物业公司开了会，如今 已在全市选取40个住宅项目，让发改委参加 核算本钱 和审价，拟订定 新的5级物业费引导 价标准 ，预计在年底正式公布。

　　在新标准 出台前，“盼望 物业公司扛住，社区街道都得扛住，和业主们加强 沟通，维持社会稳固 。”相干 主管部分 人士在会上说。

　　“降物业费”

　　一则物业费新规引燃了重庆全市业重要 求降费的高潮 ，其反响超出了相干 主管部分 、物业公司的预料。

　　“降物业费”成了重庆市民一个多月来的重要 话题，业主群里纷纷转发又有小区乐成 降费的消息 ，相互“抄作业”，招呼 更多业主积极参加 。

　　多家物业公司做了统计，其在重庆的在管项目中，正在筹办 业主大会和降费事件 的小区占一半以上，有些物业公司到达 8成，且这一占比在日渐增大。

　　经济观察网梳理了业主对物业费的投诉，重要 涉及三个方面：一是物业费虚高，近几年新居 小区物业费起步价广泛 超四级标准 ；二是质价不符合 ，比方 小区环境 卫生差、外墙开裂没人管、外来职员 收支 管理疏松 、业主保修处理 惩罚 不及时 等，未到达 超四级服务标准 ；三是空置房物业收费过高。

　　物业费重庆两江新宸的一位业主告诉经济观察报，小区正在筹办 创建 业委会，要求物业费从4元/平方米（高层）降至当局 引导 价最高品级 的1.9元/平方米。每月近500元的物业费占月收入的1/10，是笔不小的负担。

　　温晋也增补 ，此次引发降费群诉的小区多是每平方米物业费在2—3元区间的刚需、刚改类住宅小区，业主对物业费较为敏感。

　　群诉也跟小区楼龄等因素相干 。温晋表明 ，西南地区 有很多 超大型项目，开辟 商分多期开辟 ，而第一期至最晚一期开辟 的组团，房价和物业费都不一样，对此，物业公司的通例 操纵 是拉齐服务程度 ，用后期项目标 利润去补前期低价地块的亏损。“只管 差别 组团的物业职员 配比、年龄 素质、服务频率稍有差别 ，但部分 业主以为 不公平。这类小区的反应是比力 猛烈 的”。

　　不少小区内挂起了“按当局 引导 价四级标准 （1.9元/平）调解 物业费”等内容的横幅。也有业主更进一步，制作了降费流程的步调 图，先收取20%业主资料，向街道申请线上平台投票表决，上传2/3的业主信息，申请召开业主大会，经街道考核 业主资料后，申请召开业主大会，发起降物业费的议题；准期 间物业公司不肯 降费，则创建 业委会，向街道申请更换物业等。

　　溯源这股降费之风，会发现它始于两份文件。2024年1月，重庆市住建委发布《重庆市物业服务收费管理办法》；次月，重庆市发改委披露《重庆市当局 订价 的策划 服务性收费目次 清单（2024年版）》。

　　两份文件明白 了住宅前期物业收费同一 实行 当局 引导 价，不再采取 此前当局 引导 价和市场调治 价连合 的代价 管理情势 。根据上述文件，物业服务内容分为四个品级 ，分档收费，最高等的四级服务物业费不高出 1.9元/平方米，维持了2015年的代价 程度 。不外 ，新规也提到，如确需超四级服务标准 收费，物业公司可以向住建部分 和发改部分 申请、核价。新规从2024年6月1日起施行。

　　此次受当局 引导 价羁系 的物业特指“前期物业”，即小区创建 业委会或业主大会前，开辟 商为了完成交付和管理，自行约请 的物业服务。新居 的前期物业费逐年上涨，且业主无法参加 前期物业的选聘，号令 对此加强 羁系 的声音越来越多。重庆故意 “加强 物业服务收费管理，规范物业服务收费举动 ，克制 住宅前期物业服务收费不公道 上涨”——重庆物业新规公布后，人民日报、重庆日报等媒体均发表了雷同 的官方解读。

　　温晋表明 ，因很多 都会 创建 业委会的比例低，绝大多数项目固然 有物业服务多年，但仍属于“前期物业”，其在管的项目满是 “前期物业”。

　　据此，经济观察报梳理了新规对差别 小区的影响：

　　一是新居 小区，物业公司申报“前期物业费”时，代价 在当局 引导 价范围内即可存案 ，若超出该范围，须向有代价 管理权限的主管部分 提出超价申请，由代价 主管部分 举行 审定 。

　　二是已有物业公司服务的存量小区，且业委会已和物业公司签订 物业服务条约 （非前期物业，物业费实行 市场调治 价），在重新签订 物业服务条约 前，仍按原收费标准 实行 。

　　三是未创建 业委会、未和物业公司签订 物业服务条约 的存量小区，物业公司提供的仍属于前期物业，如想降费，须创建 业主大会，走合规程序申请将物业费降至当局 引导 价以内。

　　从时间线上看，重庆降费潮最早的案例是恒大将来 城在6月12日乐成 降费，被浩繁 小区当成降费范例。

　　温晋称，恒大将来 城降费与引导 价新政施行只是时间上偶合 ，恒大将来 城已创建 业委会、已和物业公司签订 物业服务条约 ，属于市场调治 价的范畴，不在此次当局 引导 价羁系 的“前期物业”范围内。这个小区的业主与物业公司长城物业的抵牾 由来已久，早在本年 3月，业委会就发起了一场主题为物业提质降费的业主大会，表决并未通过，业委会还因此引咎“辞职”。6月初，小区开始筹建第二届业委会，并提出更换物业公司。

　　到了6月12日，长城物业公布 主动 低落 物业费。高层住宅物业费从2.4元/平方米降至1.9元/平方米，小高层从2.2元/平方米降至1.8元/平方米，花圃 洋房从2.8元/平方米降到2.5元/平方米，且公摊能耗免收。

　　始料未及的反响

　　实际 上，重庆并非首个对物业费动刀的都会 。2023年11月，广州发文将物业服务分别 五个级别，平凡 住宅最高品级 一级服务对应的收费标准 为2.8元/平方米，维持2010年以来的代价 程度 。

　　除了代价 上限不一样，重庆和广州两市针对前期物业同一 实行 当局 引导 价的导向并无二致，但反响却截然差别 。

　　一家头部物业公司高管提到，2023年底，广州新规公布后，物业行业重要 担心新居 小区预售前申报物业费代价 时，批价上不去，必要 走更多流程。

　　而重庆市民纷纷要求低落 存量小区的物业费，令行业和羁系 部分 始料未及。

　　另一家头部物业公司重庆地区 负责人祁瑞曾在天下 多个都会 轮岗，他提到，相比其他都会 ，在重庆对小区物业费提费的难度最大。提费项目数是每年团体 对各地区 公司的稽核 指标之一，而他常常 必要 向总部报告 息争 释，“我们服务了17年的小区，物业费维持在1.2元/平方米没变过，一谈调费，业主都差别 意”。

　　涨费须2/3人数和面积的业主具名 同意，举步维艰；降费风潮差别 ，快速扩散引起了“羊群效应”。

　　“正常环境 下，多数业主们都盼望 降费、镌汰 付出 ，我作为业主，我也想降费。”祁瑞正为数十个项目盼望 降物业费而头疼，但他也明白 成千上万名业主的动因。

　　不外 ，新规引起重庆全市至少数百个小区掀起降费潮，多家物业公司也感到不解。

　　“降费潮是短时间内忽然 发生的，发给物业公司的《降费协商函》《致全体业主的一封信》的术语、模板险些 一样，乃至 连统计业主信息的表格表头都同等 。”温晋复盘一个多月来近百个项目标 降费动作，在其近20年的从业生活 中从未碰到 过。

　　温晋也从公司舆情监测体系 里发现：6月第三周发酵，关于重庆地区 的舆情信息一天高达800多条，而从7月开始，已经降至1天1条。

　　在房地产新增开辟 见顶的配景 下，重庆此次降费风波也让物业偕行 看到了拓展存量项目标 机遇 。6月中旬以来，有来自浙江、四川的第三方物业公司接洽 上温晋，表达了相助 撬盘的意愿。

　　“上半年，我们在管的一个项目碰到 了业重要 求更换物业公司的环境 ，舆论传播 方式跟如今 千篇一律 ，末了 发现，是业主群里埋伏 了一个重庆头部物业公司的市场职员 。”温晋增补 。

　　7月以来，重庆住建委和发改委等部分 多次构造 物业公司负责人开会。据经济观察报相识 ，7月2日，相干 部分 调集 了在渝的20家头部物业公司负责人座谈，表达了5点内容：

　　一是相干 部分 出台物业新规是通例 化动作，当局 引导 价也维持2015年的标准 没变，从来没有提要求物业企业贬价 ，而是要求物业公司做到质价符合 。

　　二是现有四级服务标准 对应的物业服务收费标准 答应 有超价的环境 ，超四级服务标准 只是必要 单独申报；

　　三是业重要 求降费须符合法 定程序，由20%的业主发起 ，召开业主大会或临时 业主大会，重新议定物业服务费标准 ；

　　四是各级当局 、街道、社区居委等相干 单位 对业重要 求直接降费的举动 并不支持，且假如 物业企业恶意竞争、撬盘，相干 部分 将加强 羁系 ，已创建 专班举行 督导；

　　五是政策相干 部分 要求物业企业自身做好品格 服务，“对标对本”举行 自查整改，加强 与业主的沟通。

　　据相识 ，参加 座谈会的20家头部物业公司，管理了重庆全市高出 80%的“前期服务”小区。

　　一位参加 本次集会 会议 的物业公司人士回想 ，会上，相干 部分 负责人直言对新规出台后的社会影响预判不敷 ，文件早在1月份出台，没有想到掀起较大波涛 ，盼望 物业公司克制 和业主因降费发生抵牾 辩论 。别的 ，相干 部分 还要求区县和街道，对如今 已有高出 20%业主联名的小区重点监控，降费的全部 流程要公道 合法 。

　　加码羁系

　　克制 7月12日，重庆乐成 降费的小区为个位数。而山东青岛的降费步调 走得更靠前些。

　　2023年12月尾 ，青岛市发改委和住建局印发了《青岛市物业服务收费管理实行 细则》，同样规定平凡 住宅的前期物业实行 当局 引导 价，最高品级 的五级物业服务物业费上限为2.52元/平方米。根据小区物业收费构筑 面积巨细 ，答应 基准代价 上限上浮肯定 幅度。新规从2月1日起实行 。

　　5月31日，青岛城阳住建局再加码，发文要求物业公司对平凡 住宅前期物业超出当局 引导 价的环境 举行 自查整改。

　　6月开始，有多名业主在问政平台上反馈小区物业费未实行 当局 引导 价。对此，青岛市城阳区相干 部分 逐一 复兴 ：住建局已要求物业企业按文件要求下调物业费，并将超上浮标准 收取的物业费自2024年2月1日起盘算 ，退还给业主或顺延至后期物业费中。

　　复兴 称：“现住建部分 正在核算各小区物业服务收费面积，如物业不按文件实行 最新标准 的物业收费，将把案件线索移交区市场羁系 局。”

　　中端物业服务或成鸡肋

　　一家重庆头部物业公司高管以为 ，降费风波是比年 来物业行业面对 的最大利空，仅次于2021年开始的房企债务危急 。

　　克而瑞物管的研报指出，广州、重庆公示的物业费引导 标准 未变，但仍将给物业服务行业带来三方面的影响：

　　一是超当局 引导 价项目或将是矛头所向，物业费收缴压力或将显着 上升，而人工本钱 连续 上升，物业服务行业本就逼仄的红利 空间进一步收窄；

　　二是低质项目，如小区规模小、业主户数低、收支 口多等，策划 难度进一步加大；

　　三是天赋 题目 项目更将沦为鸡肋，比方 维修基金余额归零、物业费依靠 当局 补贴的老旧项目等，或将陷入没有物业公司提供服务的窘境 。

　　物业公司必须提早作出应对，并重新核算在管项目标 本钱 和利润。近3年间，已有22个省市上调第一档月最低工资标准 ，均匀 涨幅约203元。别的 ，31个省市上调社保缴费基数下限，均匀 涨幅约645元。

　　一家头部物企董事长对经济观察报表现 ，物业公司也要算账，1.9元/平方米标准 的物业费就有相应的服务，而降费肯定 导致减配，比方 保安、保洁、管家的配比镌汰 ，巡逻次数镌汰 ，相应 速率 低落 ，保安年龄 增大等等。

　　看到天下 多地出现的物业降费迹象后，这位董事长也萌生了取消 中端产物 线的想法，“以后我们就用心 做好底子 保障物业和高端优质服务，由于 可以预想到，部分 都会 短期内超当局 引导 价的申报难度在加大”。

　　“我们积极 了十几年向全行业主管部分 和业主们宣扬：物业不但 是管理‘物’，更是服务‘人’，好的物业应该有资产管理代价 提拔 的作用，并一点点进步 差别 都会 物业引导 价上限。”该头部物企董事长说，此轮降费潮更大的影响还在于，纵然 未实质降费，但短期内业主们的涨费预期已被取消 。

　　重庆和青岛等地的降费举措 ，将直接反应在上市物业公司的2024年中期业绩上，收入、收缴率将受影响。

　　前述重庆头部物业公司高管还增补 ，除了收缴率降落 ，上市物业公司的“非常常 性损益”数值将有所增长 ，由于 必要 和更多街道沟通业委会创建 事件 。

　　“回旋 镖”

　　上述头部物企董事长也在反思，此轮降费风波，肯定 程度 上是行业恶性竞争、高增长高毛利神话的回旋 镖落到了物业公司本身 身上。

　　已往 几年，上市物业公司为了维持资源 市场的股价和估值，鼓吹本身 的利润率高达30%以上，乃至 靠近 50%，而贡献收入大头的还是 底子 物管服务，“这不正是告诉羁系 部分 和业主们，物业公司赚得盆满钵满吗？但实际 环境 怎样 ？”该头部物企董事长愤慨。

　　看着偕行 高谈增速和利润，该头部物企董事长只能和羁系 部分 反馈：高毛利不是正常的、广泛 的行业征象 。我们保质保量投入，利润率大概只有8个点，假如 加上一些风险应对和储备，团体 利润率在10%左右，但由于人工和耗材本钱 上涨，利润率在往下走。

　　逼迫 引导 价对物业公司收入公开透明、本钱 管控、服务品格 提拔 提出了更高的要求，这在该头部物企董事长眼里，不是一件坏事。

　　“长处 在于，业主会渐渐 形成一种主动 对照收费和服务标准 的意识。同样都做1.9元/平方米的项目，好的服务品格 会被看到，而卷死一批本钱 管控和服从 差的物业公司，各人 也不消 再低价竞争了。”该董事长说。

　　勒紧钱袋子

　　温晋在向总部报告 和分析此次重庆降费风波时提到，除了偕行 撬盘、自媒体炒作等，最大的隐含因素大概 是团体 经济下行。3.5元/平方米的物业费，100平方米的房子每月必要 350元，且重庆一样平常 按季度缴费，一次性付出 千余元物业费，对不少家庭来说压力不小。

　　在问政平台上，不少市民表达盼望 物业公司按当局 引导 价下调物业费诉求时，提到“单位 在过紧日子，老百姓收入镌汰 ，过高的物业费成了一笔不小的负担”。

　　6月5日，重庆市统计局发布的数据表现 ，2023年，重庆全市城镇非私营单位 和私营单位 就业职员 的年均匀 工资分别为113653元和63941元，折算下来，月薪分别为9471元和5328元。

　　一家央企地产投资高管在2022年便留意 到，重庆楼市出现显着 下滑。除了成交量价，这位央企地产投资高管定期要求地区 公司做都会 财产 、生齿 等维度的分析陈诉 。2023年底的陈诉 有如许 一些判定 ：重庆的都会 财产 布局 正在转型升级但速率 迟钝 ；比年 来，主导财产 （构筑 业等）和龙头企业受创，都会 赋闲 率增长 ；重庆长期 以汽摩、电子制造业、装备制造业等传统制造业为主，比年 因条记 本、汽车、手机等产量受疫情和市场需求影响下跌，就业规模、收入缩减；第三财产 贡献相对较弱，以金融、批发零售、房地产为主。

　　据此，该央企地产投资高管要求重庆地区 投资团队更加审慎 地拿地，贩卖 团队加紧去化、换仓。

　　物业降费潮大概 是住民 就业和收入承压的此中 一个表象。在天平的另一端，物业企业的日子同样不好 过。至少两家头部物业公司董事长也对重庆、青岛等地的降费潮作出雷同 指示：做好服务，硬刚到底。