提前还贷再升温 存量房贷利率可否 下调引关注

　　[ 董希淼对记者表现 ，住房信贷政策方面，应引导贸易 银行得当 低落 存量二套房贷利率。2023年调解 存量房贷利率，并未涉及存量二套房贷。因此，从公平公道 的角度，以及从低落 二套房贷的乞贷 人负担的角度，都应该得当 低落 存量二套房贷利率，这也有助于引发 改善性住房斲丧 需求。除此之外，短期内存量首套房贷利率不应举行 再次调解 。 ]

　　[ 2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点都会 ，首套房贷利率广泛 在4.8%~5.2%之间，比如今 增量首套房贷高出约150BP。 ]

　　“2020年买的时间 是LPR+30BP（4.5%），如今 首套是LPR-45BP（3.5%），已经相差100BP了。”深圳一名房客王权（化名）的内心 近来 五味杂陈，他也开始规划考量将银行贷款转为组合贷大概 提前还贷。

　　与王权环境 雷同 的不在少数。楼市“5·17”新政落地1个月后，部分 都会 存量房贷与新发房贷利率的差距较大，提前还贷热度连续 ，交际 平台上存量房贷利率下调的呼声再起。

　　业内人士以为 ，如今 银行息差连续 承压，短期内再次调降存量房贷利率难度较高。如要遏制“提前还贷潮”，一方面可以引导贸易 银行得当 低落 存量二套房贷利率，另一方面也需扭转住民 对于资产荒的预期。

　　利率差助推住民 提前还贷

　　楼市“5·17新政”后，存量房贷与新发房贷的利率差距进一步拉大。

　　以深圳为例，在2019年~2022年间购房的客户，很多 房贷实行 利率下限为LPR+30BP，但新政下首套房贷款利率下限仅为3.5%，差距显着 。如按照首套房贷款金额500万元、30年限期 盘算 ，两者利钱 总额相差104万元，月供相差2882元。

　　上海的环境 也雷同 ，2021年7月至2023年12月期间购房，首套利率为4.55%（LPR+35BP），而上海两度优化住房信贷政策后，如今 首套房贷利率已降为3.5%，相差高出 100BP。

　　据广东省垣 规院住房政策研究中心 首席研究员李宇嘉统计，2019年10月~2022年5月，北京、上海、深圳、厦门几个重点都会 ，首套房贷利率广泛 在4.8%~5.2%之间，比如今 增量首套房贷高出约150BP。

　　利率差增大成为这部分 购房客提前还贷的诱因之一。

　　“原来 筹划 留点资金应急，但近来 由于 存量房贷与新发房贷利率差较大，内心 以为 很亏，这周筹划 和银行约着提前还20万元。”王权告诉记者。

　　与王权雷同 ，在深圳工作的李明（化名）同样买在了利率高点，他2020年耗资700万元在深圳龙华购入一套三房，房贷利率是LPR+30BP。随着增量房贷利率再降落 ，李明期盼存量房贷利率降落 的同时，也动手 筹划 再次提前还贷。“算了下近一年投资的综合收益率，还不到1%，原来 就在夷由 是不是提前还贷了。近来 利率差扩大提供了一个契机，索性下周就取出理财、基金中的资金去提前还贷。”他告诉记者。

　　提前还贷热度连续 。广东某股份行客户司理 在交换 时告诉记者，近1个月网点提前还贷的预约较此前有所增长 ，但并未出现客岁 的列队 “盛况”。客户一个月内根本 能办下来。

　　数据端亦已表现 端倪。央行最新公布的金融数据表现 ，5月新增贷款同比大幅镌汰 ，M1（狭义货币 ）、M2（广义货币 ）增速连续 回落。部分 机构以为 M1和M2回落的本质是私家 部分 修复资产负债表举动 （包罗 提前还贷）带来的链式影响。另据国泰君安研报数据，5月条件早偿率指数为26%，仍处于较高水位。

　　“低本钱 负债对住民 提前还贷起到助推作用。”国泰君安证券韩朝辉团队日前发布的研报以为 ，在调降存量房贷利率政策未落实之前，新增个人住房贷款利率降落 引发住民 举行 贷款置换，导致早偿率上升。别的 ，更换 性低本钱 贷款（如斲丧 贷和策划 贷）可得性较高时，同样大概 引发住民 早偿举动 。

　　不外 ，利差增大并非提前还贷升温的主因。在“5·17新政”落地前，本年 住民 提前还贷举动 就已显着 增多。根据国泰君安证券研报数据，2024年2月以来，住民 早偿率指数加快 上行，4月到达 37%的汗青 高位（刨除2023年10月的技能 性调解 ）。

　　在韩朝辉团队看来，2023年10月以来，存款利率调降、长期 国债引导 、大额存单停售、手工补息管理 等变乱 加剧了住民 “高收益资产荒”，进而驱动了又一轮早偿潮。

　　存量房贷再降是解法吗？

　　“提前还贷潮”连续 配景 下，存量房贷利率可否 再次下调？业内如今 存在差别 观点。

　　从息差角度看，存量房贷利率下调空间不大。2024年一季度贸易 银行净息差为1.54%，较2023年四序 度的1.69%降落 0.15个百分点，初次 跌破1.6%关口。从克日 公布的上市银行一季度年报看，上市银行净息差广泛 出现下滑。

　　“在这种环境 下，贸易 银行继承 低落 存量房贷利率的动力不敷 ，空间不大。”招联首席研究员董希淼对第一财经记者表现 ，本年 ，随着部分 都会 首套房认定标准 的变革 ，部分 原被认定为二套房的大概 变化 为首套房，其住房贷款可享受更低的利率。这是客岁 存量首套房贷利率调解 工作的连续 。别的 ，本年 LPR的降落 以及公积金贷款利率的低落 ，也进一步推动存量房贷利率团体 降落 。对部分 存量房贷而言，即便本年 利率尚未下调，但从来岁 开始也会有所降落 。总体来说，无论是对新增房贷还是 存量房贷，当前的政策调解 都将继承 推动住民 利钱 付出 负担低落 。

　　也有业内人士以为 ，存量房贷利率下调势在必行。李宇嘉以为 ，存量房贷利率或迎来新一轮下调的窗口期。当前金融市场环境 下，高收益理财产 品渐渐 消散 ，房贷利率相对偏高，促使购房者倾向于提前还贷，倒霉 于房贷余额稳固 。存量房贷利率下调，一方面低落 住民 月供负担，扭转通胀下行局面；另一方面，也会克制 提前还贷的倾向。

　　将来 尚有 哪些办法 可在肯定 程度 上缓解提前还贷潮？

　　董希淼对记者表现 ，住房信贷政策方面，应引导贸易 银行得当 低落 存量二套房贷利率。2023年调解 存量房贷利率，并未涉及存量二套房贷。因此，从公平公道 的角度，以及从低落 二套房贷的乞贷 人负担的角度，都应该得当 低落 存量二套房贷利率，这也有助于引发 改善性住房斲丧 需求。除此之外，短期内存量首套房贷利率不应举行 再次调解 。

　　董希淼以为 ，从近期金融数据看，住民 部分 有效 融资需求不敷 是突出题目 。下一步，应加快 落实并继承 采取 果断 有力的步伐 ，稳固 住民 住房斲丧 预期，促进房地产市场尽快回到安稳 发展的轨道上来。

　　韩朝辉团队也持雷同 观点，该团队以为 要令此轮“早偿潮”熄火的关键是扭转住民 对于“资产荒”的预期。由于近期“早偿潮”重要 驱动因素是“高收益资产荒”，大概 办理 的渠道包罗 超长期 特别 国债的供给、权益市场的稳步上涨、当局 收储政策下相干 资产证券化产物 的扩容等。