实探中金普洛斯REIT底层资产：动静之间引发 财产 张力

　　本报记者 昌校宇

　　6月份的岛城气温连续 攀升，拥有“区港一体”上风 的青岛前湾保税港区内也一片火热。距其仅0.5公里的青岛港（我国北方第一大港）前湾港区万吨巨轮云集、集装箱层层叠叠铺展向远处。2023年，青岛港货品 吞吐量突破7亿吨，稳居天下 第四位，前湾港则负担 了80%的吞吐量。

　　作为首批9只底子 办法 公募REITs，中金普洛斯仓储物流封闭式底子 办法 证券投资基金（以下简称“中金普洛斯REIT”）的底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园（以下简称“普洛斯青岛园区”）就坐落于此，该园区也是中金普洛斯REIT首批扩募资产之一。

　　邻近 首批底子 办法 公募REITs上市三周年及首批扩募项目落地一周年，《证券日报》记者奔赴青岛实地调研。在看似静立的仓储物流园内部，资源 、技能 、劳动力等各要素都在高效活动 。这动静之间，暗藏着仓储物流园引发 财产 张力的能量。

　　不止于仓储物流

　　中心 财经委员会第四次集会 会议 明白 ，“物流是实体经济的‘筋络’，联接生产和斲丧 、内贸和外贸”。仓储物流园是物流的须要 载体，也是支持实体经济发展的紧张 底子 办法 。《证券日报》记者近间隔 观察到，普洛斯青岛园区正以“筋络”之活促实体经济之健，不但 为租户提供一份专属空间，更是为财产 积贮 发展增加 新动能。

　　这一点在记者与园区的租户之一，某大宗物流企业现场堆栈 运营管理负责人李老师 的交换 中就有表现 。李老师 地点 的公司是一家以清关、仓储物流、运输为主业的大型国际物流企业，据他先容 ，公司已租用园区的堆栈 6年有余，记者走访的堆栈 内如今 存放了2万吨橡胶。两边 之以是 能告竣 长期 稳固 相助 ，正是由于 公司看中园区良好 的地理位置及其高标仓的设置 、管理质效。

　　李老师 进一步表明 ：“青岛港是天下 最大的橡胶和纸浆的入口 口岸，大宗货品 存储不停 是相干 企业的‘硬需求’，而普洛斯青岛园区邻近 青岛港，可大大低落 公司入口 业务所需的短驳运输本钱 。同时，差别 于通例 高标堆栈 3.0吨/平方米的承重计划 ，园区二期堆栈 地面利用 荷载为5.0吨/平方米，可更好地顺应 橡胶、纸浆等大堆载租户的实际 需求，确保了地坪质量的稳固 和堆垛时的安全。别的 ，园区高质量、高标准 的物业办法 不但 满意 公司的期货交割库和分类羁系 库的硬件条件，也能为公司在高标业务中锁定新增订单增长 砝码。”

　　普洛斯青岛园区与租户已然不是简单 的甲、乙方租赁关系，而是转换为长期 、互惠的贸易 搭档 关系。

　　该园区的独特软硬件上风 ，同样吸引了一家主营扮装 品的跨境电商企业入驻。记者走进货仓，映入眼帘的便是货架上摆放的各类着名 美妆品牌的扮装 品。仓内员工表现 ：“公司重要 做跨境电商保税入口 备货，承接淘宝、天猫国际、拼多多、抖音、小红书等平台的业务，自2020年入驻园区后，公司以仓为店，开展直播带货。库内10.5米的层高，既能满意 公司摆放8米的高位货架，又对直播的出现 结果 、视觉感受，乃至 是订单量的转化资助 极大。在仓播的范畴 里，公司曾做到单场直播贩卖 额过亿元，创下天下 保税仓直播带货规模第一名，至今仍保持该记录 。”

　　记者拜望 时恰逢“618”大促期间，数十余人正在堆栈 一隅告急 有序地对即将快递发出的扮装 品举行 贴码和打包，尚有 部分 职员 快速穿梭于货架间拣货。上述员工先容 ：“如今 韩国入口 扮装 品的船期根本 可实现‘越日 达’，普洛斯青岛园区的区位条件能促使货品 到港当天即入库，保障了公司供应的及时 性，对直播订单量也有拉动作用。”

　　无论是低落 本钱 还是 订单增长，都从侧面反映出租户既有需求又有付出 本领 。这些大概 并不会直观表现 于中金普洛斯REIT的财务 报表中，但确是其底层资产妥当 运营的生动注解。毕竟 ，中金普洛斯REIT的现金流，泉源 于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费，租户运营表现 精良 ，项目出租率和租金程度 的稳固 性便有了保障。

　　普洛斯是中金普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪对《证券日报》记者表现 ：“中金普洛斯REIT底层资产租金及管理费泉源 公道 分散，如今 有效 市场化租户合计近80个，租户行业多元化、会合 度低、布局 稳固 。同时，租户租赁时限以中长期 为主。”

　　不止于双首批

　　2024年6月21日，首批上市的9只公募REITs迎来三周岁生日。三年来，我国公募REITs市场产物 种类扩容、资产标的扩募，由试点迈向常态化发行新阶段，实现了量的不绝 增长和质的连续 提拔 。中金普洛斯REIT既是见证者，也是“首发+扩募”双首批公募REITs的实践者。

　　记者在调研现场相识 到，与前述企业和仓储物流园的相互 成绩 相似，资源 市场与仓储物流园的双向奔赴更是一种肯定 。与公募REITs市场发展一起 偕行 的赵明琪颇有感触地说：“普洛斯始终对峙 ‘重仓’中国，2023年普洛斯及其管理基金对中国市场的新增资源 金达30.3亿美元，公募REITs为普洛斯提供了很好的资产开辟 运营与资源 循环的平台，继而推动形成更多优质项目储备。”

　　据赵明琪先容 ，如今 ，中金普洛斯REIT首发净采取 资金的全部投资已完成；扩募采取 资金也正按筹划 举行 投资。这在拓展普洛斯资产网络布局 的同时，也有力地助力了天下 性和地区 性企业客户的发展。

　　在全市场已上市的36只公募REITs中，中金普洛斯REIT尚有 一个标记 性特点——底层资产数量 最多且分布地区 较为分散。这看似分散的背后，实为中金普洛斯REIT深度融入庞大 地区 发展战略的逻辑。

　　赵明琪先容 ：“如今 ，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区数量 达10个，地点 地区 覆盖京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，可租赁面积约116万平方米，10个园区的均匀 出租率维持在近90%左右。同时，更多具有较强经济活力与发展 潜力的资产纳入中金普洛斯REIT，有利于底子 办法 资产连续 稳固 运营以及实现资产增值。”

　　谈及上市三年来的表现 ，中金普洛斯REIT基金司理 刘立宇用两个字概括——“妥当 ”。他表现 ：“克制 如今 ，中金普洛斯REIT共发布11次季报，各季度可供分配金额均超出招募阐明 书猜测 目标 。”

　　基于高效妥当 的运营，中金普洛斯REIT连续 用稳固 分红回馈投资者。据刘立宇先容 ，自中金普洛斯REIT上市以来，已先后为投资者分红7次，累计分红金额约7.67亿元，分红比例约占产物 可供分配金额的100%。

　　日前发布的新“国九条”高度器重 REITs市场制度建立 ，羁系 部分 也于年内多次表态 支持符合条件的底子 办法 项目发行REITs。

　　对于三周岁的公募REITs市场而言，蓝图已经绘就，路径清楚 。对于中金普洛斯REIT来说，不止于“双首批”是记者此次调研最大的感受。赵明琪表现 ：“普洛斯拥有富足 的储备资产，将来 将在充实 总结初次 扩募实践履历 的底子 上，连续 向中金普洛斯REIT注入更多优质资产，做大资产包体量。”而这既是原始权益人对中金普洛斯REIT底层资产管理程度 连续 提拔 的答应 ，也是对项目运营妥当 向好的等待 。