深圳豪宅市场“躁动”：验资千万项目开盘揽金100亿

　　泉源 ：中国策划 网

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

　　深圳湾超等 总部基地（以下简称“深超总”）时隔22年出让的一宗住宅用地开辟 近一年后，楼盘首批大户型产物 迎来入市。

　　日前，中海地产（0688.HK）旗下深湾玖序取得预售证，推出293套构筑 面积196—555平方米住宅产物 。根据公示信息，该项目毛坯存案 均价为13.33万元/平方米，意向登记包管 金为500万元。据悉，项目正式开放样板间后，需验资1000万元才华 看房。开盘当天，深湾玖序发布贩卖 “喜报”——“首开劲销100.2亿元”。值得留意 的是，这一数据下方附带着一行意味深长的语句：“这个市场，必要 挺身而出 的好汉 。”

　　有业内人士以为 ，在当前市场，破百亿的单日贩卖 额“极为惆怅 ”，但也有声音称，深湾玖序开盘没有“日光”（指房源当日开盘即售罄）并不抱负 。对于项目开盘当天的实际 去化率，中海地产方面没有对《中国策划 报》记者透露，其仅表现 ，深湾玖序首批交付时间为2027年9月，二批次将于本年 二季度加推，但具体 时间待定。

　　值得留意 的是，深湾玖序是“5·28新政”（深圳下调个人住房贷款最低首付款比例及利率下限）落地一个月内唯一入市的豪宅项目。据深圳中原研究中心 统计，新政出台前后一个月，深圳全市一手住宅网签环比增长37.8%，二手住宅过户环比增长19.4%。

　　百亿地块上的“顶豪”

　　深湾玖序从拿地开始就备受关注。

　　客岁 6月，深超总片区出让逾20年来的首宗住宅用地——T207-0060地块，地皮 面积约3.63万平方米，构筑 面积约20.77万平方米，挂牌起始价108.98亿元，最高限价125.32亿元，这是深圳近10年为数不多的百亿级地块，也是如今 深圳土拍宅地限价最高的地块。

　　公开信息表现 ，颠末 超30轮报价，参加 竞拍T207-0060地块的开辟 商给出的报价触顶，竞拍转入竞自持租赁面积环节，终极 由中海地产以125.32亿元和配建5.85万平方米全自持租赁住房面积的条件竞得，成交楼面价约6.03万元/平方米，溢价率15%。地块建成后，平凡 商品住房均匀 贩卖 代价 不高于13.33万元/平方米（不含室内装修代价 ），冲破 了深圳以往新建商品房最高每平方米13.2万元的记录 。

　　值得留意 的是，T207-0060地块地点 的深超总片区贸易 写字楼林立，但住宅用地稀缺，近20年无住宅项目推出，上一块出让的宅地还是 2001年由百仕达地产竞得的红树湾地块。究竟 上，T207-0060地块原规划仅为贸易 服务业用地，直至客岁 4月，该宗地规划调解 增长 二类居住用地，随即挂牌出让。

　　而就在T207-0060地块成交前，深圳取消住宅户型比例要求的政策，即“90/70”政策（自2006年6月1日起，各都会 年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型构筑 面积90平方米以下住房面积所占比重，必须到达 70%以上），该政策的出台本来 是为了调解 住房供应布局 ，稳固 住房代价 。在此之前，深圳新出让住宅用地须按照“90/70政策”控制户型比例。这一调解 也表现 在T207-0060地块的出让条件中，公告表现 其不限定 户型比例，即无须依照 实行 “90/70政策”。

　　中海地产对这一百亿级地块的规划也对准 了高端市场。根据项目公示信息，“不限定 户型比例”是深湾玖序的产物 亮点之一，并称“打造可售纯粹大户型高端圈层社区”，提供196平方米、252平方米及328平方米的大户型产物 及构筑 面积400—600平方米顶层复式。除此之外，针对首批构筑 面积分别约196平方米、252平方米、328平方米的预售房源，开辟 商为客户提供两种装修方案，代价 在9500元/平方米到11800元/平方米不等。

　　克日 ，记者走访深湾玖序项目看到，施工现场一片繁忙 ，发掘 机正在告急 作业，深湾玖序周边尚有 财产 园、深超总C塔等项目同时在建。

　　深圳市房地产信息平台表现 ，深湾玖序于2024年2月开工，6月21日获批预售，答应 预售面积约7.61万平方米，答应 预售的为2栋，合计293套住宅。6月22日，项目公示贩卖 方案，并由公司自销团队负责贩卖 ，未启动第三方渠道。6月26日，深湾玖序公布意向登记人名册，共516批冻资客户入围。6月28日，项目举行 线上公证选房阶段，6月28日—30日为线下签订 商品房认购书及交易 条约 （预售）等相干 贩卖 文件阶段。

　　据记者统计，克制 7月3日，深湾玖序首批预售房源中，处于“期房待售”（指房屋为期房，可以贩卖 但尚未售出）状态的约65套，别的 房源的状态均为“已签认购书”（指房屋已经签订 认购书，但尚未签订 正式的预售或现售条约 ）。

　　值得留意 的是，深湾玖序开盘当天，中海地产位于上海的领邸玖序也举行 第一次开盘，推出186—210平方米四房户型，存案 均价约14.6万元/平方米，当日贩卖 额约66亿元。6月29日，位于北京的中海京华玖序项目迎来开盘，重要 户型为88—280平方米的二至四房，存案 均价约17.5万元/平方米，开盘首日贩卖 额约62亿元。

　　楼市连续 “以价换量”

　　“深湾玖序的开盘表现 在肯定 程度 上阐明 楼市的信心正在规复 。该项目共有516批客户认筹，而认筹条件为冻资500万元，观光 样板房需验资1000万元，在这一条件下据悉也有约2000组客户前去 看房，这阐明 深圳楼市的购买力还是 挺强的，且豪宅的成交也会动员 楼市的团体 回暖，比如 二手房市场的成交。”第一平静 戴维斯深圳公司董事总司理 吴睿对记者表现 ，“但这还远远不敷 ，现阶段的楼市调控政策尚有 优化空间。”

　　本年 ，房地产政策主基调保持宽松，侧重 点转向“去库存”。在调控政策麋集 出台的配景 下，深圳楼市也发生了较为显着 的变革 。

　　2月，深圳市住房和建立 局发布《关于优化住房限购政策的关照 》，放脱期 购政策，深户住民 购房取消落户年限及个税、社保要求，非深户购房社保年限由5年改为3年；5月6日，深圳明白 分区优化住房限购政策；5月28日，深圳公布 下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。根据调解 ，深圳市首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调解 为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调解 为30%；首套住房贸易 性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调解 为LPR-45BP（3.5%），二套住房贸易 性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调解 为LPR-5BP（3.9%）。此次调解 有利于低落 住民 家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满意 住民 刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　第一平静 戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇对记者表现 ，自5月以来，在一系列重磅政策利好加持下，深圳楼市第二季度后半程活泼 度显着 回升，全市在该季度内成交面积环比增长10.5%至71.8万平方米。贩卖 端市场表现 有所改善，开辟 商的信心和预期也有所修复，从而推动代价 止跌企稳。

　　从整个上半年来看，深圳楼市还是 二手房的主场。据乐有家研究中心 统计，1—6月，深圳全市二手住宅过户成交21394套，同比增长32%，按半年度盘算 ，是近三年的新高；新居 网签（预售成交）12135套，同比降落 25%。6月深圳全市二手住宅过户4172套，环比增长5%，同比增长73%，近四个月过户量均稳固 在4000套左右。据深圳市房地产中介协会官方统计，6月，深圳全市二手房录得量（以二手房交易 条约 为统计口径，并非终极 成交过户套数）5309套，环比增长9%，同比增长66.3%。

　　代价 方面，据乐有家门店的成交数据，6月，深圳全市二手住宅成交均价为6.05万元/平方米，环比降落 4%，同比降落 15%，“以价换量”的特性 较为显着 。上半年买卖 业务 的二手住宅中，有超83%的房源以低于参考价的代价 成交，此中 低于参考价20%以上代价 成交的房源占比达26.45%。

　　谢靖宇以为 ，只管 上半年的政策组合短期内对楼市起到肯定 提振作用，但在当前形势下，市场信息可否 连续 性回升仍存在不确定性。鉴于此环境 ，中心 及地方当局 或将出台更多办法 以巩固房地产行业安稳 发展，深圳住宅市场仍存在肯定 政策调解 空间。