每经热评丨房贷利率下限广泛 取消 存量房贷可否 跟进调解 ？

每经批评 员 杜恒峰

如今 ，除京沪深外，天下 别的 都会 均已取消房贷利率下限。

房贷利率下限取消，不但 是为了提振楼市需求，也是在楼市发生根天性 变革 之后，利率市场化迈出的紧张 一步。在楼市上行期，设置最低利率且在此底子 上通过加乘数或点数，可以克制 过热的需求。以是 在同一政策利率范围内，无论资信程度 高低，绝大部分 购房者的房贷利率是雷同 的。但如今 ，房贷利率下限已根本 不存在，同时思量 到最低首付比例低落 导致贷款敞口变大，银行在得到 更大自主订价 权的同时，也必须对利率风险给予更多关注，依据客户自身资信状态 正确 订价 成为肯定 ，资信更高的客户可以得到 更低的利率，房贷的订价 和斲丧 贷有望趋于同等 。

利率市场化连续 推进，导致差别 时期购房者遭受 的利率负担差别 。当房价上涨的预期不敷 以覆盖利钱 本钱 ，而新旧贷款利率差距充足 大的时间 ，抹平这种差距的力气 也将通过市场得到彰显。2023年8月前的提前还款潮便是 表现 ，当时 的配景 是，有大量存量房贷“高位站岗”，和新发贷款利率存在显着 利差，有充足 资金储备的人动用储备 还款，没有充足 资金的人则是用策划 贷、斲丧 贷等低息贷款置换房贷，直到当年10月天下 存量房贷利率同一 调解 ，这轮还款潮才告一段落。但如今 ，随着市场形势的变革 ，提前还贷的压力已再度出现。

贝壳研究院研报表现 ，5月天下 百城首套主流房贷利率均匀 为3.45%，环比降落 12个基点；二套主流房贷利率均匀 为3.9%，环比降落 26个基点；同比来看，这两项数据更是分别降落 了55个基点和101个基点。对2023年9月下旬利率同一 下调的那部分 贷款来说，如今 其房贷利率为4.2%或在此基数上加点，新旧贷款利差到达 了75个基点乃至 更高。与此同时，住民 理财的收益率在快速回落，以30年期国债为例，2023年6月14日收益率为2.9963%，一年后只有2.4990%。即便云云 ，超长期 国债发行仍旧 被“秒光”。住民 存款搬家已成趋势，归还 房贷也是搬家方向之一。

新旧房贷利差重新走阔，加之理财收益走低，提前还贷就会成为很多 人的一种选择。国泰君安(601211)数据表现 ，2024年2月以来，住民 早偿率指数加快 上行，4月到达 37%的汗青 高位，5月该指标回落到26%，仍处于汗青 较高程度 。从微观层面看，“银行App提前还贷预约难”也再度频仍 见诸媒体报道。

对银行来说，新增房贷利率处于汗青 低位，但存款利率也是云云 ，房贷作为银行优质资产的性子 并没有改变，利率更高的存量贷款更是云云 。面对 提前还贷的压力，银行必要 有针对性地调解 差别 客户的利率程度 ，而羁系 机构必要 因势利导，给予相应的业务规则和指引，让房贷利率实现完全市场化的蜕变。