金九银十难再现，10月8后贷款市场报价利率（LPR）执行，房市走向如何「专家称期待已久的楼市银十回来了」

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金九银十难再现，10月8后贷款市场报价利率（LPR）执行，房市走向如何

10月8后贷款市场报价利率（LPR）执行，不会影响到短期房产价格的涨跌。因为LPR更多的是为未来抑制炒房而推出的新政，主要是为了控制房产的炒作，调控贷款买房的一种策略。

而最近几年里，房价确实是开始下跌回调了，并且许多地方都出现了有价无市的现象。可以说，房地产的黄金周期已经结束了，金九银十难再现！

第一、了解LPR，了解LPR贷款的影响！

①未来首套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0） （ps增加点数合同期不变，但LPR利率可在合同里协商约定以一年期起至合同期为期限调整）

②二套房利率=近一个月LPR利率+本城要求点数（大于等于0）+个人信用决定点数（大于等于0）+0.6%！

也就是说未来购房者的贷款主要还是在LPR、个人信用决定点数、以及各个城市的要求点数这三者来决定的，他们的加成最终数值直接决定了你首套和二套房贷款利率的重要指标！

而未来如果有发现个人征信不够，部分地区炒房严重的情况，那么国家可以直接调整LPR，个人信用点数、以及城市要求点数，加大购房者贷款炒作的压力，从而达到抑制炒房的结果。

第二、为什么2019年的金九银十难现？

因为前几年的全球房地产大涨已经透支了未来很长一段时间的空间，所以，这几年里，大部分的房价都需要一个震荡回调，来释放前期的压力和风险。

而对于现在来看，一线和新一线城市的释放过程比较合乎情理，也比较正常。但是二三四五线的房价依然出现了和一线城市增幅倒挂的现象，不健康。

所以，金九银十难现，回归理性和释放风险是未来的一个趋势。

第三，未来中国的房价会如何走？

1、中国房产总市值65万亿美元，大约450万亿人民币，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元。这一数字还是我们国有资产总和66.5万亿人民币的7倍。

2、央行数据显示，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比上年末的20.9%末低0.6个百分点，尽管如此，相较2017年四季度绝对值仍环比增加1.9万亿元，创出纪录新高。而到了2018年年末，34万亿的贷款数值就变成了38万亿，接近40万亿。

3、人口红利是促使房价上涨的最大的动力。从总体看，20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产长效机制加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段，进入高质量发展的新时代新周期。

目前大部分的人口流入还是集中在一线，新一线和强二线，所以部分二三四五线的疯狂，我们需要理智看待！

综合来看，无论从目前中国房地产的市值，杠杆，空置率，以及人口红利的支撑来看，都是无法再现，甚至不允许再现前几年爆炒，暴涨的局面了。因此未来的房地产分化是一个趋势，有价值，有GDP，有人口支撑的城市会有一个投资的价值，未来在回调充分之后可以看到温和上涨的局面。

但是对于那些没有人口红利支撑，杠杆，空置率，和炒房情绪过重的地方，则是要面临滞涨，震荡，甚至回调。而LPR的政策主要也是为了抑制目前中国房产的高市值，高杠杆的情况，从而打压炒房，坚持贯彻“住房不炒”的政策引导。

一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。

2019年对房地产行业来说，是很难熬的一年，在严厉的宏观调控下，房价持续横盘，楼市前景不甚乐观，包括传统旺季“金九银十”也很难有起色，今天就是10月8日了，新的房贷利率（LPR）将正式执行，楼市后期走向会如何呢？

一、2019楼市疲软，“金九银十”也难有起色

2019年还有不到3个月就要结束了，今年的房地产市场可以说是“雄风不再”，从“房住不炒”提出到现在，毫无疑问楼市调控取得了较为显著的成效，近一年来的房价走势就很能说明问题。

据社科院发布的《中国住房市场发展月度分析报告（2019年09月）》显示，从近1年的房价总体走势看，剔除季节性波动，核心城市房价总体呈下降态势，与上年同月相比累计下降了2.4%。一线城市中，除了深圳略有微涨外（涨幅1.22%），广州、北京、上海房价相对低迷，都有所下跌；准一线城市的房价总体涨速进一步下降，苏州、杭州等热点城市开始“退烧”，住房市场显著退热，重庆房价相对平稳；二线城市中，青岛、济南、西安等由于“削峰”效应，房价有一定程度的下跌，哈尔滨、长春、沈阳等东北中心城市，则由于“填谷”行情，房价仍以上涨为主；三四线城市在总体平稳的背景下，少部分房价基数较低的城市如南阳、唐山、太仓、洛阳、呼和浩特等，房价有所补涨，多数三四线城市房价处于停滞或回调状态。

从数据可以看出，2019年国内房价已经不再是全国普涨，在“因城施策”的调控下，楼市分化明显，一二线城市房价涨幅进一步收窄，三四线城市房价上涨、回调及停滞并存，“金九”已经凉凉 ，“银十”想必也无力回天。

二、10月8日新房贷利率（LPR）正式执行

8月25日，中国人民银行发布公告：10月8日起，调整个人住房贷款利率！首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

调整后的房贷利率和调整前的房贷利率有何差别呢？小黑认为几乎没什么差别。以北京为例，据银行最新消息，北京个人住房贷款定价基准为：首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）+55基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。而目前北京地区大部分银行执行的个人住房贷款利率水平为：首套住房5.39%、二套住房5.88%。相比较可以看出，新政后首套房贷款利率较之前提升了0.01个百分点，二套房贷款利率提升了0.02个百分点。

举个例子计算一下，假设100万元住房商业贷款，贷款25年，采用等额本息的还款方式。新政后，若是首套房，则每月贷款利息增加6元；若是二套房，则每月贷款利息增加12元。由此可见，新政前后贷款利息变化微乎其微，对购房者几乎不会带来额外的支出压力。

三、房价未来走势如何

通过上文分析我们可以看出，就2019年而言，指望房价有大的波动是不现实的，在严厉的楼市调控下，楼市周期论被打破，楼市短期内或将持续横盘，就连传统销售旺季“金九银十”都凉了，有可能以后都不会再有这样的说法。

再看新的房贷利率，也并不是如同之前开发商和中介炒作的那样，说什么新政实施后房贷利率即将会大涨，在铁一般的事实面前，可以说脸打的啪啪响。新旧房贷利率之间并无大的差别，足以说明一点，国家出台任何一项调控政策，其目的就是为了稳定房价，打击炒房行为，“房子是用来住的，不是用来炒的”，楼市调控的最终目标是实现房价软着陆，期待房价大涨或大跌是不可能实现的。

综上所述，严厉的宏观调控下，“金九银十”凉凉是必然的，10月8日新房贷利率实施其目的也是为了进一步稳定房价，房价未来短期内或将持续横盘，各地楼市继续分化；长期来看，房子终将回归居住属性，实现房价软着陆。亲爱的朋友们，你们认为呢？欢迎在评论区留言！

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