建发股份高价拿地，借款超千亿背后，多地新房降价，意味着什么「千亿巨头倒下」

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建发股份高价拿地，借款超千亿背后，多地新房降价，意味着什么

建发一向在地产市场上以稳健著称，但进入2020年后，确实改观较大，自3月份以来，建发在成都、无锡、苏州、成都、南京以及杭州经济要塞型城市快节奏拿地，让市场瞩目；对于其动机，主观揣测意义有限，从合乎逻辑的商业行为去追寻线索，可能更好一些。

建发集团官网里对公司的现状与定位有详细的概述：

“厦门建发集团有限公司系厦门市属国有企业，创立于1980年，目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域，2019年营业收入、资产总额均超过3300亿元，位列2019年度"《财富》世界500强"第277位、"中国企业500强"第71位、"中国服务业企业500强"第39位。

今后集团将通过扩大现有核心产业的投资、适度增强现有新兴产业投资、积极对现有其他投资企业进行资本运作，并尝试一些新领域投资，将采取传统产业项目与高科技项目相结合、产业投资与战略投资、风险投资相结合、独立投资经营与合资合作相结合的策略，促进重点领域核心竞争力的形成与升级，实现投资收益的较大增长和核心产业品牌增值，促使集团稳步发展。”

从这些划重点的字里行间大致可以得出结论，一个稳健但有清晰发展思路的市属国企，在此之前的企业发展以服务业为重心，但今后路径会对核心产业加大投资，拓展品牌增值和产融结合。

再来细抠一下公司的业务架构与财务：

建发集团旗下最核心的三块资产，一是建发股份（供应链与地产开发），二是建发旅游，三是建发会展，其中财务大头为建发股份，按其2019年年报中披露的数据，建发股份当年供应链业务收入2870.44亿，占比85.12%，地产开发收入459.14亿元，占比13.61%，但地产业务毛利率28.69%，远高于供应链运营的2.61%，因而从收入结构上看，建发并非传统以地产开发为主业的集团公司；再看看它的资产负债表，2019年建发帐上的货币现金达到353.5亿元，2020年1季度达到427.5亿元，做为资产总额达到3344亿的企业，目前负债率80.21%，除了比保利地产略高，比万科及金科股份等以地产开发为主的集团企业财务杠杆普遍低4-5个百分点。

再来看建发参股的企业，包括厦门航空、厦门国际银行、厦门国际信托、君龙人寿保险、厦门农商银行、厦门法拉电子，除一家实业企业外，其他均是金融性资产，在产业协作和资源利用方面有普遍性，经营逻辑基本为财务投资者的角色。

有了从集团层面的发展战略的认知，以及建发业务范围与旗下企业的经营特征，已经勾勒出建发基本面的概况：主业以供应链运营为主，地产开发次之，参股厦门当地各金融业态以获取财务投资收益和整合金融资源，财务稳健，负债率在业内正常略低，现金流健康；再来看企业成长速度，2018、2019年公司收入同比增速28.26%和20.28%，扣除非经常性损益后的净利润同比增速达到68.74%和-2.48%，比2012-2017年年化仅大个位数的增长速度提升了一个层阶。

因此，建发从2017年开始业务重点倾斜，发力房地产开发并在18-19年出现显著的财务改观这样的一个企业轮廓就非常清晰了。

2020年激进的拿地，不过是沿袭了地产业务发展既定战略的战术选择，逆势拿地，优先选择经济发展地带，有稳健丰厚的现金流和广泛的信贷资源做支撑，以地产开发为先手，摆脱区域性经营的促狭格局，整合大宗产品供应链和完整的服务业链条，向外阜市场拓展空间，这便是在客观分析后的大致判断。

之所以新房降价和千亿负债背后的成因，有经济环境的约束和市场波动的可能，但在一家拟定战略并坚定转型的国企来看，只不过是短期的扰动因子，不足以撼动全盘布局。

所以，咱们坐而观谈，以静待动，不必担忧过甚！

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谢邀。房产企业的分化，寡头化时代即将来临。政府在18年底，19年初陆陆续续发布的调控措施，以及今年两会再次着重强调的：房住不炒。这些都在表明着一个残酷的现实：房地产行业二十年黄金时代的结束。

这句话是老生常谈了，黄金时代结束，白银时代的来临意味着全国普涨格局的现象再也不会发生，接下来的全国房产市场将走过一条大鱼吃小鱼和虾米的通吃时代。这一轮地产寒冬过去后，剩下的，都将是全国性的巨无霸房企，那些抗风险能力差，总部区位劣势，主攻方向错位的房企，将在这一轮调控中走出中央舞台，淹没在历史的尘埃里。

白银时代，最为明显的标志就是房地产格局分化为几个主要中心区域及省会城市市场，其他的三四五线城市的房产市场，随着几个国家中心区域城市群及省会城市的虹吸效应，将被榨干优质人口，留下一地鸡毛，这样的城市房产将成为负资产，不再具有投资价值，主要的房产机会被马太效应放大后，集中在了长三角城市群，京津冀城市群，珠三角城市群，成渝西部中心城市群等四个国家中心级人口高地以及各省会城市里面。在这种格局下，只有布局这上面几大类城市才会有空间。而大量的中小房企由于区位劣势以及布局问题，再加上地产调控下房企资金流的限制，大都面临破产。在这种情况下，被巨鳄房企兼并收购将是一个不可逆的过程。还记得去年孙洪斌在会上怎么描述未来的房产市场吗？头部房企，最多四五家。

在这种大环境下，部分中大型房企，处于不上不下的房企就很尴尬了。要么被收购，要么趁势而上鱼跃龙门，没有中间道路可走。

上面三张图是建发集团拿地的分布图。建发起家于厦门，这些年它的布局其实都是在契合政策和时代，主要布局于成渝，厦门福州长沙等中心城市或省会城市，其拿地也集中在这些中心城市，其高溢价是有战略考量的。如果不在中心城市站住脚跟，那么建发地产未来大概率被悯然众人后收购。尽管现在溢价拿地，但是未来地产分化，中心城市的房地产市场是可以保证的。

至于题主提到的多地新房降价，我建议不要过敏。在中心城市，在房产调控政策下，只要不是暴跌，那么所有的下跌都是在为下一次上涨留出空间，完全不必担心。

综上所述，建发在这种多地新房降价的情况下，负债高溢价在中心城市拿地是在为将来的房企破产兼并浪潮做准备，挺住了，那就是鱼跃龙门。没挺住，那么建发这个名字，也就淹没在了历史的尘埃里，激不起一丝波澜。

感谢邀请回答，谢谢，我认为建发高价拿他，借款超千亿背后，多地新房降价我是作这样解读的：

房企高位拿地背后意味新盘的房价在国家的调控下短期不会下降

高价出让土地正是政府调控房价保房价的实施措施之一，一方面发布房企高位拿地信息与新闻，促使新盘的售价提高，意味土地价值稀缺与增值，另一方面目前能高价拿房企大多数是有背景的大型房企，他们有实力和金融支持，在高位拿地的同时不排除能获得当地政府的其他补偿性条款，拿地的价位高与不高其实都是从国资到国库，从国库到国资的两个不同的方面罢了。

借款超千亿说明房企中开始新的一轮洗牌

房产的黄金周期已经结束，使得房地产企业未来势必会进入优胜劣汰。在我国特殊的体制下，大型房企往往都拥有强大的资本或国资背景，更容易取得国家政策扶持和金融业的资金支持。他们既是国家收割房市红利的工具，更是国家调控房地产市场的有利武器，也是资金放水的蓄水池，在房地产市场交易萎缩的今日，土地取得成本并没有降低反而升高，一些中小型房产企业势必出现资金周转不周出现倒闭的现象，这些大的房地产企业将有计划的通过兼并、拍卖及并购等手段控制房源和市场，最终获利及完成调控任务。

多地新房降价表明房价开始呈两极分化状态

随着长期城镇化推进，各地人口慢慢由乡村向城镇集中，三四线向一二线城市迁移，呈现出乡镇人口少，特别是年青人基本上更少的情况。随着人口红利的减少，一二线城市也加大了抢人的力度，为了人口流入净值，各施手段，人才招揽门槛一在降低，从原来的企业高管到中层，到现在高校毕业生。没有市场的商品是很难体现商品的价值。

这也是我一直强调买房主要是选位置的目的。就算是热点中的一二线城市，也是好地段的房子再涨，非优质的老破旧、地理位置偏僻的房子也是有价无市，或者横盘，或者微跌。在推高新盘的价格使有意出售二手房的房主惜盘、握盘，不至于出现过多低价房冲击房市，确保了房价不会有进一步下降的可能。

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