环球 房价指数广泛 上涨，房地产高潮 还会卷土重来？

　　环球 新一轮房地产高潮 正在到来吗？

　　根据研究机构——绝对战略 研究（Absolute Strategy Research）的数据表现 ，4月，环球 房价指数普涨，美国房价同比上涨6.5%，澳大利亚房价上涨5%，葡萄牙房价也飙升。在其他国家，只管 多年高利率，市场表现 也出人料想 地强劲。

　　综合来看，美国、澳大利亚和欧洲部分 地区 的房地产市场好像 已经摆脱了利率上涨的影响。

　　牛津经济研究院在近期一份陈诉 中发现，发达经济体的房地产市场好像 相对安然地躲过了上一次泡沫通缩。全部 重要 住房市场的代价 都高于疫情前。

　　总部在吉隆坡的环球 房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）团体 连合 首创 人兼首席实行 官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者表现 ：4月，美国房价同比上涨了6.5%。只管 高利率和购房本钱 高昂，但仍旧 无法撼动房价。缘故起因 在于房主并不急于低价出售房产，市场上房源稀缺，购房者没有太多选择，更难以讨价还价。

　　美国金鹰房产投资公司实行 合资 人陈跃武对第一财经记者表现 ，美国通货膨胀率已经降落 ，市场预期美联储在2024年将降息。如今 美国按揭贷款利率从近8%的高点降至7%以下。

　　抵押贷款利率再次走低

　　美国抵押贷款银行家协会6月19日发布数据表现 ，上周美国抵押贷款利率自本年 3月以来初次 降至7%以下。

　　具体 而言，在克制 6月14日的一周内，美国30年期固定抵押贷款条约 利率降落 至6.94%。5年期可调解 利率抵押贷款利率下跌至6.27%，为2月以来的最低程度 。

　　牛津经济研究院的研究表现 ，抵押贷款利率好像 在2023年11月到达 顶峰，但随后的通胀走势令人扫兴 ，挫伤了市场对政策放松的预期。这制止 了抵押贷款利率的进一步降落 ，乃至 促使一些抵押贷款利率再次上升。如今 看来，只管 抵押贷款利率降落 的步调 尚未加快 ，但险些 可以肯定的是，抵押贷款利率的降落 将连续 下去。

　　这意味着，纵然 服务业通胀依然顽固，乃至 大概 在租金的支持 下连续 整个夏季 ，也不会重现2023年底市场利率降落 预期落空的环境 。

　　牛津经济研究院以为 ，夏季 大概 会有更多令决定 者扫兴 的数据，但市场利率不太大概 再次出现2023年11月的环境 。当时 ，包罗 抵押贷款利率在内的市场利率在政策降息的预期下果断下行。一旦发现降息不会来得那么快，而且幅度大概 也不会那么大，这种趋势就会逆转，抵押贷款利率又开始上升。

　　自4月份以来，市场对将来 18个月的政策利率预期趋于稳固 ，尤其是在6月-9月的部分 ，这表明纵然 令人扫兴 的数据延伸 了决定 者的鹰派态度 ，抵押贷款利率如今 也不太大概 再次上升。

　　陈跃武对记者表现 ，他个人以为 ，在美联储年内如市场预期开始降息之后，房贷利率将进一步大幅降落 ，促进美国房地产市场的快速增长。

　　安萨里对第一财经记者表明 道，如今 大部分 美国房主的按揭利率低于当前程度 ，且还款期长达30年，因此他们并不担心利率上升，反而因高利率增长 了财产 。

　　“对于购房者，经纪人反映他们选择租房等待 按揭利率下调至可遭受 程度 ，但可以预见，一旦利率下调，浩繁 买家将会合 中入市，房价将再度攀升。”他表明 道，如今 美国经济表现 强劲，赋闲 率屡创新低，劳工时薪高企，合法 与非法移民不绝 涌入。预计短期内美国楼市难以“退热”。

　　调解 只是镌汰 了房价峰值

　　房地产市场的环境 是否已经清朗 ？大概 是，但环境 比这更复杂。

　　此前在发达经济体中，由于人们在疫情中寻求更大居住空间，房价飙升。疫情竣事 后，更高的利率和抵押贷款本钱 让人们担心本身 的住房付出 ，房价随之降落 了一段时间。

　　不外 ，牛津经济研究院的研究发现，即便云云 ，重要 发达经济体的住房市场仍高于疫情前程度 ，近来 的调解 只是镌汰 了峰值而已。除了德国之外，大多数市场正在履历 迟钝 但稳固 地增长。

　　牛津经济研究院的研究发现，如今 固然 房价收入比（price-to-income ratios）已靠近 2008年金融危急 前的程度 ，但房价租金比（price-to-rent ratios）仍远高于疫情前程度 ，这大概 预示着房价纵然 不会完全回落，也仍有和缓 的空间，但同时也警示着房租有大概 继承 以比往常更快的速率 上涨，从而加剧服务业通胀回落迟钝 的题目 。

　　同样，全部 重要 发达经济体住房市场的房价租金比都远高于长期 均匀 程度 ，但加拿大、新西兰和德国等国如今 的房价租金比程度 乃至 高于疫情后的均匀 程度 。

　　美国是房价租金比保持汗青 高位的国家之一，加拿大、新西兰和西班牙也是云云 ，只管 西班牙在金融危急 前出现了较大的房价租金失衡。

　　牛津经济研究院以为 ，在服务业通胀高企且具有黏性的配景 下，这大概 会令人担心 ，而服务业通胀在很洪流 平 上是由租金和住房服务主导的。

　　以澳大利亚为例，安萨里对第一财经记者举例道，“疫情以来，澳大利亚生齿 敏捷 增长。2020年前，澳大利亚每年的净移民人数约为16万人，2022年增长 到18.4万人，2023年高出 40万人。”

　　他表明 道，但澳大利亚的住房供应却没有跟上。在各多数 会 租房非常困难，购房本钱 也比以往任何时间 要高。

　　同时，在大多数发达经济体中，名义工资增长渐渐 放缓，但实际 工资增长并不低迷，且远高于长期 趋势。

　　美国险些 是唯逐一 个实际 工资增速显着 放缓的重要 发达经济体，只管 最新数据喜忧参半，但仍表现 工资增速有所回升。与此同时，加拿大、英国和德国的工资仍在迟钝 增长，而日本则刚刚竣事 了一轮工资会商 ，取得了三十多年来最高的5.28%的工资增长率。

　　别的 ，在几个重要 市场，抵押贷款拖欠率不停 在暖和 上升。变革 仍旧 相称 小且有限，但这是在十多年连续 改善之后出现的上升。在英国，拖欠抵押贷款（逾期30天以上还款）的比例如今 为1.28%，高于2022年第三季度0.78%的低点，但远低于2009年的3.64%。一些欧洲国家的环境 与此雷同 ，而在美国，单户住宅的抵押贷款逾期率仍旧 极低，但多户住宅的逾期率有所上升。

　　牛津经济研究院以为 ，加上已经开始的抵押贷款利率降落 进程 ，这应该足以维持康健 的房地产市场。然而，这意味着租金大概 会继承 渐渐 减速，从而使服务业和总体通胀率在更长时间内保持较高程度 。

　　（本文来自第一财经）