长沙楼市，传出大消息！

　　为了优化房地产市场供应，有效 去库存，长沙市拼了——率先提出将公寓项目转化为住宅的语言 ，刺激房地产市场。

　　本日 ，网上传播 一份文件：长沙市相干 部分 下发《关于支持公寓等类住宅商品房调解 为住宅有关事项的关照 》，明白 长沙市辖区范围内，将停息 新的公寓等类住宅项目规划审批。

　　《关照 》还指出，已完成项目总平面图审批，但开辟 、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满意 公共服务办法 和底子 配套办法 承载力的条件 下，经论证可行后可依规依程序调解 为住宅。

　　以下是关照 全文：

　　为支持企业盘活闲置存量地皮 、空间资源，连合 市场需求调解 美满 规划条件和计划 要求，加快 推动存量公寓等类住宅商品房去库存，促进房地产市场安稳 康健 发展，经市当局 同意，现就支持公寓等类住宅项目调解 为住宅有关事项关照 如下：

　　一、在市辖区范围克制 新的公寓等类住宅项目规划审批。

　　二、已完成项目总平面图审批，但开辟 、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满意 公共服务办法 和底子 配套办法 承载力的条件 下，经论证可行后可依规依程序调解 为住宅。

　　三、公寓等类住宅项目调解 为住宅原则上应符合居住构筑 相干 计划 规范以及套型住宅计划 要求，无法满意 套型住宅计划 要求的小户型公寓不得举行 调解 。

　　四、符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部分 论证方案可行的条件 下，由属地当局 提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，公道 调解 规划条件和计划 要求并美满 地皮 出让条约 后，推动项目继承 开辟 建立 。

　　本关照 自印发之日起实行 ，有效 期一年，上级部分 有新要求的，按新要求实行 。

　　长沙县、浏阳市、宁乡市可参照实行 。

　　解读

　　广东省住房政策研究中心 首席研究员李宇嘉以为 ，上述政策重要 是针对存量在建大概 还未开工建立 公寓。

　　李宇嘉表现 ，5月17日新政吹风会上，关于存量盘活步伐 中，已经提到可以将存量公寓地皮 转化为住宅，政策停滞 已打扫 。

　　他以为 ，上述关照 提到的公寓类的项目，重要 是已审批还未开建，相称 于更改规划方案，提前更改地皮 性子 ，必要 满意 公共服务配套、套型计划 等要求。有一些地产项目纵然 开工建立 ，也有调解 空间，比如 一期是住宅，二期为公寓，但公寓还未开工建立 。

　　“公寓和住宅相差巨大，在建和在售公寓很难到达 转化为住宅的要求，比如 要满意 底子 办法 配套，套型计划 要求。“李宇嘉分析，存量公寓不大大概 按照住宅来建立 ，很难符合要求。

　　对非住宅项目来说，若调解 为住宅，最大的拦阻 就是公共和配套办法 ，符合居住构筑 计划 规范，以及补交地价。非住宅项目没有规划配套生存 服务办法 ，比如 学校医院社区等，在消防、安全规范标准 上与住宅存在巨大的差距。

　　别的 他以为 ，更改地皮 性子 非常严格 ，必要 天然 资源部分 认定，必要 得到规划部分 承认 ，否则很难落实。

　　纾困

　　克制 2021年9月尾 ，长沙内五区商务公寓库存为461万方，去化周期为36个月。克制 2023年12月长沙内五区商务公寓库存405万方，去化周期需106个月。紧张 的是贩卖 速率 变慢了。

　　本地 一些公寓项目不绝 革新 出售底价记录 。长沙内五区从2019年顶峰时期的13111元每平方米，逐年降落 。雨花区金地铂悦代价 已从2019年最高的万字头连续 下跌到了5888元/平方米起。雨花区的碧桂园印象，以后 前的13800元/平方米降至7888元/平方米。

　　当局 此举相称 于纾困企业，“商改住”项目一样平常 售价不高，假如 推新入市，会刺激市场积极性。

　　实行

　　为了优化房地产市场，镌汰 公寓占比，长沙不停 在实行 镌汰 商住用地比例，在本日 下发政策之前，已有所举措 。

　　2021年，湖南省住建厅等5部分 连合 发文《关于推进非住宅商品房去库存的多少 意见》（下称《意见》），鼓励探索设置机动 的商住配比方式， 《意见》指出，对规模较小的商住小区，在保障生存 配套办法 的同时，可以得当 低落 商住配比。

　　2023年以来，长沙多个房地产开辟 项目举行 了“商改住”，部分 出让地块在规划阶段就重新调解 了商住比例。

　　比如 本年 1月份， 长沙市天然 资源局受理了城发团体 、马栏山管委会提出的启动马栏山片区 XO6-A91、A92地块控制性具体 规划局部修改的申请，受理起因 于 “为全面推进马栏山园区财产 发展、服务园区高条理 人才高品格 居住需求，按照高品格 项目建立 目标 ，充实 确保地块代价 ”。

　　根据调解 后的规划公示，该批次地块由1：9商住用地调解 为纯居住用地，控高也由之前的100米调解 为150米，容积率3.5保持稳固 ，同时优化公共停车位和幼儿园的配套建立 。

　　客岁 ，东塘片区华狮棚改项目用地举行 了规划修改，由商住用地（商住比65：35）调解 为居住用地（居住容量稳固 ），调解 后居住计容总构筑 面积不高出 10.97万㎡，贸易 计容总构筑 面积不高出 3500㎡。

　　南湖新城控规Z11D-10、12地块，商住比由74.6：25.4调解 为1：9，限高由200米调解 为180米，住宅部分 占据主力。

　　2023年以来，长沙多次出现调解 商住配比的环境 。滨江新城龙湖春江郦城，将20#栋公寓楼调解 为住宅楼，住宅30658.51㎡，新增150户；梅溪湖的麓云国际项目，新增38085㎡住宅用地，镌汰 38085㎡贸易 用地，地块总容量稳固 。

　　本年 5月份， 长沙两个项目举行 了商改住的规划调解 。长房星城天地项目B栋公寓已经改为住宅；龙湖春江郦城，2栋公寓楼也改为了住宅，毛坯限价仍为11500元每平方米。

　　据悉，长房星城天地项目是2018年步步高19.58亿元竞得的长沙红星商圈商住地，自持贸易 不低于68%。地块位于雨花区韶山路以东、湘府路以北，出让面积67516.73平方米。

　　相对公寓，长沙住宅去化环境 更佳，斲丧 者对住宅的担当 度更高。

　　住宅和公寓有显着 差别 ，公寓代价 一样平常 环境 下会大大低于住宅。

　　别的 ，公寓每每 不能利用 公积金贷款，首付比例较高，贷款年限较短。在买卖 业务 税费方面，公寓也比住宅要负担更多。 公寓由于是贸易 用途，以是 在水、电、气的利用 上是按贸易 利用 标准 来收费的，因此公寓的利用 本钱 通常要高于住宅，别的 在户型计划 和产权时长、入学政策上，也有很大差别 。

　　不少地方当局 都在镌汰 公寓供给量。2020年7月份，深圳市推出新政，全市范围（含深汕特别 相助 区）克制 新的商务公寓项目审批；鼓励商务公寓项目转为可售型人才房；镌汰 贸易 用地比例，增长 居住及配套用地比例。