不当“股东”当“房东”，险企狂买不动产背后，多重因素正推动投资逻辑豹变

　　泉源 ：慧保天下

　　没有绝对的坏资产，但却有显着 的好代价 。而当好资产拥有了好代价 的时间 ，那就是入局机遇 。

　　在房地产下行周期，各人 不再将其奉为投资标的的首选，而投资了房地产近20年的保险业也一样，近几年保险公司们纷纷减持地产股。但险企也并非完全扬弃 房地产行业，而是换了一种方式，选择从当“股东、借主 ”到当“房东”。尤其是本年 以来，多家保险公司纷纷布局 不动产市场，包罗 贸易 办公、财产 园区、物流地产等细分范畴 ，以及有些公司还在积极设置 相干 的REITs产物 ……

　　着实 ，险企投资房地产方式的改变，只是险资投资逻辑变化 下的一个缩影和代表案例，在当前低利率环境 下的资产荒以及新管帐 准则实行 的影响下，保险公司的投资目标 与过往要求大不雷同 ，投资战略 也纷纷发生变化 。

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　　本年 以来已十笔险资投资直接投向不动产，贸易 办公楼、物流园区等尤受青睐

　　险企投资不动产并非新征象 ，但本年 以来尤其显着 。

　　“慧保天下”统计公开信息发现，2023年险资就开始投资不动产，总计14笔投资，此中 贸易 办公楼宇、财产 园区、及物流仓储等策划 性不动产尤其受到偏幸 。而来到2024年后，这一趋势越发加强 ，仅本年 上半年就已有10个项目。

　　此中 ，最典范 的案例就是一开年，2024年1月1日，新华保险就公布 要与中金资源 共同设立100亿元基金（新华保险作为有限合资 人出资99.99亿元），要直接或间接田主 要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。

　　具体 来看：

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　　保值增值成不动产投资新逻辑，资产要匹配负债久期，险企加码抄底优质项目

　　据克尔瑞研究中心 陈诉 ，如今 险资直接投资房地产重要 有四种模式，包罗 举牌上市公司举行 股权投资、参加 投资公募REITs、通过公开市场独立或连合 拿地、收购持有型不动产项目获取租金回报，别的 ，尚有 险资通过投资债权筹划 、股权筹划 等金融产物 间接性投资房地产。

　　而当前在房地产市场调解 以及二级市场颠簸 的影响下，险资投资房地产的逻辑和方式也必要 发生改变，以是 ，投资标的变成 写字楼、贸易 广场等不动产项目，不但 可以优化资产设置 布局 ，在肯定 程度 对冲投资风险，同时着实 也是险企在寻求 资产匹配负债久期，以得到 相对稳固 的租金、分红等收入，从而长期 可实现资产的保值增值。

　　具体 来看，如今 的投资逻辑可分为两个方面，据业内专业人士分析称，一方面是增值逻辑，核心 资产的出租率以及租金通常较高且较为稳固 ，因此保险公司在得到 租金回报的同时，还能得到 不动产的增值收益；另一方面是特别 买卖 业务 机遇 逻辑，雷同 写字楼等较为优质的资产，其原持有方由于策划 、负债率等各种缘故起因 必要 转让资产，形成特别 买卖 业务 机遇 ，保险公司则可以以符合 的代价 入手优质资产，能得到较为抱负 的投资安全边界 。

　　当前房地产市场处于深度调解 期，行业加快 出清，资产处理 增多，一些活动 性承压的房企为加快 资产变现、回笼资金，不少优质资产打折出售，险资低位抄底上风 显着 ，尤其对于一二线都会 核心 地段的贸易 不动产来说，将来 大概 有较强升值空间。从上述梳理也可以看到，绝大部分 成交项目都是北京、上海等一线都会 核心 地区 的资产。

　　别的 ，REITs也是险资参加 不动产投资的一个紧张 方向，如上文提到的国寿投资、国寿资源 共出资6.86亿元认购中原 华润贸易 REIT，成为该REIT的第一大外部投资人。而险资获准开展ABS及REITs业务，也会进一步推动险资参加 不动产投资。

　　保险资金投资在寻求 安全性的同时还要分身 收益性与活动 性，因此大概 可以推断，将来 险资对于房地产的投资仍将以不动产为主。

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　　市场环境 、新管帐 准则等促使险资投资逻辑变化 ，业绩稳固 、高分红成紧张 方向

　　着实 ，不但 仅是不动产，而是整个险资投资的逻辑在发生变化 。

　　当前的投资环境 ，无疑是挑衅 重重，仿佛是硬币的两面都是坏环境 ，一面是资源 市场的震荡下行，另一面是利率的不绝 下行，好的大概 性约便是 是将硬币立起来的概率。对于保险公司来说，尤其是国债利率的不绝 下滑影响巨大，从如今 的利率市场来看，长期 国债利率乃至 已经低于很多 公司的负债本钱 。

　　加之新管帐 准则实行 ，使得保险公司的净资产、净利润的颠簸 加大且无法粉饰 ，非常大抵 的总结，权益设置 不当 会导致利润颠簸 较大，债券设置 不当 则会导致净资产颠簸 较大。这要求险企必须器重 资产负债匹配管理，固然 也给险资投资提出了更难的要求。

　　可以看到，在投资市场环境 、管帐 准则变动 的压力下，很多 保险公司的投资战略 和方向相应地发生了变革 ，最为显着 的，就是一些保险公司将高分红、高股息的权益设置 作为投资战略 中的紧张 一部分 。

　　尤其是一些非上市险企提前规划，为将来 新准则的全面落实做好预备 。比方 ，近期反复 举牌上市公司的长城人寿就是一个典范 案例，其方向就在业绩稳固 、分红确定、能超过 周期的上市公司，可以看到，长城人寿在港口、高速公路、能源、水务和环保等板块举行 了重点布局 ，这些行业类固收资产特性 显着 。

　　深入来看，险企寻求 高分红高股息的背后，着实 必要 的是稳固 现金流，而这对应的就是其负债，保险产物 到期后的兑付是直接缘故起因 。而所谓资产负债匹配管理，着实 不但 是个团体 性的大题目 ，也是必要 举行 每一年投资安排的小题目 。换句话说，既要战略得当 ，还要战术妥当，既要思量 长周期题目 ，也要思量 短期实际 ，从而以公道 的资产布局 匹配负债，形成良性运转。