5· 17楼市新政满月观察 | 二线都会 房价仍在下探 业内：6月楼市有望进入政策结果 兑现期

　　转自：安居客

　　每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

　　“近期咨询量和到访量，相比新政刚出台时确实有显着 降落 。”克日 ，武汉本地 一楼盘置业顾问告诉《逐日 经济消息 》记者（以下简称每经记者或记者），近期项目推出了一批特价房，部分 楼层代价 相比于4月每平方米低了两千多元。

　　随着5月17日央行发布的系列房地产金融政策（以下简称5·17新政）满月，国家统计局6月17日公布数据表现 ，5月份，31个二线都会 新建商品住宅贩卖 代价 环比降落 0.7%，降幅较上月扩大0.2个百分点；同比降落 3.7%，降幅较上月扩大0.8个百分点。此中 ，仅太原新居 代价 环比上涨0.1%，西安和成都同比上涨，别的 都会 新居 代价 同比、环比均出现 降落 态势。

　　与此同时，二手房市场“以价换量”还是 主流，31个二线都会 二手住宅贩卖 代价 环比降落 1.0%，降幅较上月扩大0.1个百分点；同比降落 7.5%，降幅较上月扩大0.7个百分点。此中 ，厦门、济南、宁波、南昌等都会 环比降幅均高出 1.5%。

　　另据中银证券陈诉 ，5月二线都会 新居 成交面积环比增长14.4%，同比降落 39.2%，降幅较上月收窄了4.8%。“短期内热门 恒热的济南、成都等核心 二线，单月成交规模居前，环比连续 增长，不外 多数都会 仍处于稳步需求修复期。”

　　诸葛数据研究中心 监测数据则表现 ，上周（6月10日至16日）新居 市场成交活泼 度有所回升，成交总量环比止跌转涨，重点15城新建商品住宅成交量为14913套，环比上升11.37%，同比降落 27.33%；重点10城二手住宅成交量为16089套，只管 环比下跌了6.28%，但同比微涨0.33%。

　　多位业内人士在担当 每经记者采访时表现 ，6月市场有望进入政策结果 兑现期。随着进入房企年中促销季，预计“以价换量”趋势或连续 ，短期代价 仍旧 缺乏稳固 上涨的动力，新居 、二手房代价 大概 继承 下跌。

　　仅三城新居 代价 环比或同比上涨

　　太原是5月二线都会 中唯一新居 代价 仍在环比上涨的都会 。据国家统计局数据，5月太原新居 代价 环比上涨0.1%，已连涨3个月。

　　另据朗润智业数据，5月太原六城区新居 成交均价约12355元/平方米，相比4月小幅上涨。此中 ，主城区新居 代价 最高的板块为龙城新区，均价为17112元/平方米。而太原新居 成交均价节节攀升的缘故起因 ，重要 在于高端改善型项目连续 发力。

　　如5月表现 突出的保利天悦均价为280万元/套，主力户型面积为168平方米、173平方米和198平方米；已开盘多年的高端楼盘中铁建花语堂，如今 以“准现房”贩卖 ，代价 为14800元/平方米，主力户型面积为175平方米。

　　“太原作为地区 经济强市，楼市根本 面本身 就不算太差。别的 ，太原楼市纾困政策开展较早，政策力度大，连续 性较强。”上海中原地产市场分析师卢文曦向每经记者分析指出，此前太原房价也曾有过逆势上涨的情况 ，但并未得以连续 ，将来 太原房价走势仍有待观察。

　　值得留意 的是，只管 太原5月房价环比有所上涨，但同比仍有0.5%的下滑。而成都和西安则是二线都会 中仅有的两个新居 代价 同比仍在上涨的都会 ，5月同比分别上涨了0.2%和3.8%。

　　值得济留意 的是，西安新居 代价 颠末 连续 14个月环比、同比“双涨”后，环比初次 出现下跌。

　　据中指研究院监测，2020年以来，西安新居 成交面积段略有上移，到2023年末，120~160平方米的改善型产物 已成为成交主力；成交总价也上移显着 ，产物 会合 在150万~200万元、300万元以上个面积段。同时，改善型项目贩卖 相对较好，乃至 出现“越贵越摇”的征象 。

　　另据克而瑞数据，“五一”假期，西安各楼盘加大促销力度，如推出特价房、进步 佣金及扣头 等，推动市场销量短期上涨。而受市场布局 影响，5月西安新居 贩卖 套均面积约140.8平方米，较上月增长 约3.7平方米；成交主力面积段100~140平方米，占比环比保持稳固 ；200平方米以上面积段受个别热销改善项目动员 （如曲江星河湾花圃 200平方米以上产物 成交135套，占比41%），占比上涨2个百分点。

　　进入6月，这一趋势依然显着 。如本年 第23周（6月3日至9日），西安10个项目开盘，共推售1832套房源，成交827套，团体 去化率45%。去化表现 突出的曲江新区金茂璞逸曲江加推中心 位置楼栋，313平方米面积段大平层，均价高出 3万元/平方米，去化率达89%。

　　“恰逢房企年中冲刺业绩的节点，营销力度势必有所加大 ，加之西安下调了首付比例和房贷利率，预期6月成交总量或将稳中有增，不外 基于客岁 基数较高，同比还将连续 降势。”克而瑞分析指出，预期西安短期内市场韧性较强，核心 地区 配套、产物 俱佳的项目还将保持高去化率，都会 外围多数项目或将小幅升温。

　　成都同样是天下 少数新居 代价 同比仍在上涨的都会 。中指研究院监测表现 ，本年 前5月，成都商品住宅存案 面积519万平方米，同比降落 显着 。但总体来看，前5月成都新居 和二手房市场仍均能贡献1500万平方米左右的量级。但纵向来看，成都市场仍处于低位调解 期。从5•17新政后附近 的表现 来看，成都商品住宅存案 成交1222万平方米，降幅较前5月有所收窄。

　　而总价较高且受成都4月28日新政影响较大的“5+2”地区 存案 成交为51万平方米，韧性相对较强。如上周，位于锦江区的能建•锦誉府时隔两个月后加推新居 源，单价超3万元/平方米，136套房源当天贩卖 125套，去化率高出 90%。

　　“短期内政策刺激效应并未完全显现 ，购房者观望感情 仍较重。”中指研究院成都分院分析指出，预计随着时间推进，低首付、低利率政策进一步落地，成都“5+2”地区 的购房信心有望渐渐 规复 。

　　“短期内热门 恒热的济南、成都等核心 二线都会 ，新居 单月成交规模居前，环比连续 增长。但多数都会 仍处于稳步需求修复期，客户观望感情 比力 浓厚 。”中银证券在陈诉 中指出，部分 二线都会 如南京、苏州、福州等，新居 成交动力略显不敷 ，根本 以刚需和改善性需求为主导，购买力趋紧，加之二手房连续 “以价换量”分流客户，也使得新居 成交增长动能转弱。

　　二手房市场“以价换量”还是 趋势

　　相较于新居 代价 仍有都会 上涨的环境 ，5月二手房市场环比和同比全线下跌，就算是近期二手房市场热度最高的杭州也不例外 。

　　克而瑞监测表现 ，杭州全市（除富阳、临安）5月共成交二手住宅7645套，虽较4月环比微跌2%，但同比客岁 5月涨幅达17%，7645套的成交量也是杭州近三年的5月份成交量新高。

　　除了政策加持，二手房市场“以价换量”是关键。5月份，杭州全市（除富阳、临安）二手住宅成交均价为30636元/平方米，较4月降幅高出 5%。据杭州贝壳研究院数据，将来 科技城板块近一年二手房成交均价下跌幅度为11.6%。6月以来，将来 科技城贝壳平台上的二手房挂牌均价为4.18万元/平方米，较5月的均价4.22万元/平方米再次微降。

　　“新政刺激下杭州市场活泼 度显着 提拔 ，新居 、二手房咨询量增多，二手房表现 仍优于新居 市场，市场已渐渐 企稳。”中指研究院华东大区常务副总高院生向每经记者表现 ，6月市场有望进入政策结果 兑现期，杭州二手房市场仍有望继承 保持七八千套左右的成交规模。

　　值得留意 的是，杭州二手房代价 有了止跌趋势。如景芳三区5月成交均价31010元/平方米，较4月上涨0.19%；采荷东区5月成交均价41380元/平方米，较4月下跌0.1%；凯旋路小区5月成交均价34980元/平方米，较4月降落 0.06%。

　　作为二线都会 中房价环比下跌最大的都会 ，厦门5月二手房代价 环比下跌了2%，同比下滑幅度则到达 了11.9%，仅次于徐州的12.4%。与此同时，南京、武汉等都会 二手房代价 同比跌幅也高出 了10%。

　　连合 克而瑞监测的二手房成交数据来看，5月重点都会 二手房成交规模虽略有回落，23个重点都会 二手成交环比降8%，同比降落 4%，累计同比降落 13%。不外 ，二手房跌幅团体 小于新居 市场，团体 “以价换量”韧性好于新居 市场。

　　别的 ，5月二线都会 二手房成交面积环比增速降落 9.4%，同比增速降落 9.6%，同比降幅较上月收窄0.6个百分点；前5月二手房成交累计同比增速降落 16.7%。

　　58安居客研究院院长张波表现 ：“二线都会 的房价总体处于下行，但从近几个月的房价表现 来看，已显着 出现 靠近 代价 底部的趋势，在探底过程中不少都会 会出现‘跌穿底部’的代价 太过 下跌征象 ，这将随着市场不绝 规复 正常而修正。”

　　“楼市政策的结果 每每 都是循规蹈矩 的。”易居研究院研究总监严跃进分析指出，房地产市场差别 于股市等其他市场，各地都有着相对独立的行情。而且，房地产市场更贴近生存 ，决定 本钱 也更高更复杂，因此政策有着相对较长的传导过程，政策也很少具有“爆炸性”。